Die Valencianische Gemeinschaft hat die Ausgabe neuer Touristenvermietungslizenzen (VT-Lizenzen) in großen Teilen der Region faktisch ausgesetzt. Für Expat-Eigentümer an der Costa Blanca — viele von ihnen nutzen Airbnb oder Booking.com-Einnahmen zur Kostendeckung — ist dies die größte regulatorische Veränderung seit Jahren.
Hier erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen — klar und ohne Fachchinesisch.
Was hat sich geändert?
Ende 2025 und im Jahr 2026 hat die valencianische Regionalregierung (Generalitat Valenciana) ein Moratorium für neue Touristenunterkünfte-Lizenzen in touristisch stark belasteten Gebieten verkündet. Ähnliche Maßnahmen wurden bereits auf den Balearen und in Barcelona eingeführt.
Das rechtliche Instrument ist das Decreto-Ley 9/2024 über Tourismuswohnungen, das Gemeinden ermächtigt, neue Lizenzen in Gebieten zu begrenzen oder einzufrieren, in denen Kurzzeitvermietungen die Wohnraumverfügbarkeit für Einheimische beeinträchtigen.
In der Praxis bedeutet das:
- Viele Rathäuser entlang der Costa Blanca haben die Bearbeitung neuer VT-Lizenzanträge eingestellt
- Selbst in Gemeinden, die keine formale Einfrierung beschlossen haben, haben sich die Genehmigungszeiten dramatisch verlängert — von 3 Monaten auf 12+ Monate
- In manchen Gebieten gibt es Zonierungsbeschränkungen, die neue Ferienvermietungen in bestimmten Stadtteilen faktisch verbieten
Welche Gebiete sind betroffen?
Das Moratorium gilt nicht einheitlich. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob und in welchem Umfang sie teilnimmt.
Stark betroffene Gebiete (effektiver Einfrierung oder sehr lange Wartezeiten):
- Stadt Alicante und umliegende Zonen
- Benidorm (Kontingent für neue Lizenzen ausgeschöpft)
- Torrevieja und die südliche Costa Blanca
- Dénia (Gemeindeentscheidung noch ausstehend, Stand März 2026)
- Calpe und Altea (Bearbeitung eingefroren, Zonierungsüberprüfung ausstehend)
Weniger betroffene Gebiete (weiterhin in Bearbeitung, aber langsam):
- Jávea (Xàbia) — Bearbeitung läuft mit strengeren Inspektionsanforderungen
- Moraira / Teulada — Einzelfallprüfung laufend
- Orihuela Costa — teilweise betroffen durch kommunalen Einfrierungsbeschluss
- Guardamar del Segura — Bearbeitung mit Verzögerungen
Wichtig: Die Situation entwickelt sich schnell. Kommunale Entscheidungen werden monatlich getroffen. Kontaktieren Sie uns für den aktuellen Stand Ihrer konkreten Gemeinde.
Was bedeutet das, wenn Sie bereits eine Lizenz haben?
Ihre bestehende VT-Lizenz bleibt gültig — es gibt keine rückwirkende Stornierung bereits erteilter Lizenzen.
Sie sollten sich jedoch über folgende Punkte im Klaren sein:
- Jährliche Verlängerungspflicht — Ihre Lizenz muss jährlich erneuert werden. Versäumte Verlängerungsfristen während eines Moratoriums können zum dauerhaften Verlust Ihrer Lizenz führen, da keine neuen ausgestellt werden
- Compliance-Inspektionen — die Regionalbehörden haben die Inspektionstätigkeit verstärkt. Immobilien müssen alle aktuellen Bewohnbarkeits- und Sicherheitsanforderungen erfüllen (Feuerlöscher, Erste-Hilfe-Kasten, CCTV-Hinweis, Beschwerdbuch usw.)
- Energiezertifikat — alle Ferienmietobjekte benötigen jetzt einen gültigen Energieausweis (EPC). Viele ältere Immobilien erfüllen die Mindestanforderung der Energieklasse E nicht
- Neue Meldepflichten für Plattformen — Airbnb, Vrbo und Booking.com sind jetzt verpflichtet, Ihre Mieteinnahmen automatisch an die spanischen Steuerbehörden zu melden
Praktischer Rat: Lassen Sie Ihre Verlängerung nicht verfallen. Wenn Ihre Immobilie informell ohne gültige Lizenz vermietet wurde, ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Beratung — Strafen für unlizenzierte Ferienvermietung können nach valencianischem Recht bis zu 300.000 € betragen.
Was bedeutet das, wenn Sie noch keine Lizenz haben?
Wenn Sie derzeit keine VT-Lizenz besitzen und eine beantragen wollten, sind Ihre Optionen begrenzt, aber nicht gleich null.
Option 1: Jetzt in einer Gemeinde beantragen, die noch Anträge bearbeitet
Einige wenige Gemeinden nehmen Anträge noch entgegen und bearbeiten sie. Wenn Ihre Immobilie in einem dieser Gebiete liegt, handeln Sie sofort. Voraussetzungen:
- Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación oder Cédula de Habitabilidad) — Ihre Immobilie muss eine davon besitzen, bevor ein Touristenlizenzantrag gestellt werden kann
- Grundriss im Maßstab
- Energieausweis (Klasse D oder besser bevorzugt)
- Verantwortliche Erklärung (Declaración Responsable) beim Rathaus einzureichen
- Grundbucheintragung und Eigentumsnachweise
Bearbeitungszeit: 6–12 Monate in Gemeinden, die derzeit Anträge annehmen.
Option 2: Eine bereits lizenzierte Immobilie kaufen oder Lizenz übertragen
Einige Eigentümer verkaufen ihre Costa Blanca-Immobilien gerade deshalb, weil sie eine aktive VT-Lizenz besitzen — die Lizenz ist damit ein Premium-Asset geworden. In manchen Märkten erzielen Immobilien mit aktiver VT-Lizenz einen Aufschlag von 10–15%.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie an der Costa Blanca in Betracht ziehen und Ferieneinnahmen zu Ihren Plänen gehören, priorisieren Sie Objekte, die bereits über eine Touristenlizenz verfügen.
Option 3: Zur Langzeitvermietung wechseln
Die Langzeitvermietung (Verträge von 11+ Monaten nach dem spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos) benötigt keine Touristenlizenz. Die Renditen sind niedriger — typischerweise 4–6% brutto gegenüber 8–12% bei verwalteter Ferienvermietung — aber die rechtliche Situation ist deutlich einfacher und bietet stabile Einnahmen das ganze Jahr über.
Für viele Expat-Eigentümer ist dies 2026 der praktischste Weg.
Option 4: Abwarten und beobachten
Wenn Ihre Immobilie in einer Gemeinde mit einem Einfrierungsbeschluss liegt, könnte dieser temporär sein. Gegen das Moratorium laufen rechtliche Anfechtungen. Es gibt jedoch keine Garantie, dass das Einfrieren aufgehoben wird — in manchen Gebieten könnte es zu dauerhafter Zonenplanung werden.
So bleiben Sie compliant
Unabhängig davon, ob Sie eine Lizenz haben, gibt es Compliance-Schritte, die jeder Immobilieneigentümer unternehmen sollte:
Steuerliche Verpflichtungen
- Modell 210 (Nichtansässige): Als in Deutschland oder Großbritannien steuerlich ansässige Person müssen Sie spanische Einkommensteuer für Nichtansässige auf Mieteinnahmen abführen, auch wenn Sie eine Verwaltungsagentur nutzen. Vierteljährliche Einreichungen gelten, wenn die Immobilie vermietet ist; jährliche Einreichungen für Zeiträume, in denen sie leer steht (fiktive Einkommensteuer gilt)
- Mehrwertsteuer (IVA): Ferienmieteinnahmen, bei denen Dienstleistungen erbracht werden (Reinigung, Check-in), können der 21% IVA unterliegen. Langzeitvermietungen sind IVA-befreit
- Post-Brexit britische Eigentümer: Sie werden steuerlich als Nicht-EU-Ansässige behandelt. Stellen Sie sicher, dass Ihr Gestor korrekt abrechnet — die Regeln haben sich 2021 geändert
Sicherheitsanforderungen für Immobilien (für lizenzierte Objekte)
Alle Touristenmietobjekte in der Valencianischen Gemeinschaft müssen haben:
- Feuerlöscher (jährlich geprüft)
- Erste-Hilfe-Kasten
- Kohlenmonoxiddetektor (bei Gasgeräten)
- Notfallkontaktinformationen sichtbar ausgehängt
- Beschwerden-/Anregungsbuch (Libro de Reclamaciones) auf Anfrage verfügbar
- Belegungsbescheinigung passend zur Immobilienannonce
- Hausordnung in allen registrierten Gastsprachen ausgehängt
Plattform-Compliance
Wenn Sie auf Airbnb, Booking.com oder Vrbo inserieren:
- Ihre VT-Lizenznummer muss in allen Inseraten erscheinen
- Inserate ohne gültige Lizenznummer werden von Plattformen zunehmend markiert (Airbnb hat begonnen, unlizenzierte Inserate in Valencia zu entfernen)
- Gästeregistrierung: Sie müssen Gäste-ID-Daten innerhalb von 24 Stunden nach dem Check-in bei der Guardia Civil einreichen (die meisten Verwaltungsunternehmen erledigen dies über Hospedajes/SES)
Der größere Zusammenhang: Warum dies passiert
Das Lizenzmorus ist eine Reaktion auf eine echte Wohnraumkrise in beliebten Touristengebieten. Alicantes Durchschnittsmiete stieg 2025 um 18% im Jahresvergleich. Einheimische und politische Gruppen haben die Regierungen zu Maßnahmen gedrängt.
Das valencianische Moratorium folgt ähnlichen Maßnahmen in:
- Mallorca und Ibiza — neue Lizenzen in vielen Gemeinden seit 2018 verboten
- Barcelona — Kontingentsystem für Touristenlizenzen seit 2012, vollständiges Einfrieren 2015
- Kanarische Inseln — Nur-Transfer-Lizenzsystem
Die Richtung ist klar: In Spaniens beliebtesten Touristengebieten werden frei verfügbare Touristenvermietungslizenzen zur Vergangenheit.
Wie Costa Blanca Habitat helfen kann
Die Navigation durch spanische Immobilienvorschriften als Nicht-Ansässiger — in einer Sprache, die nicht Ihre eigene ist — ist genau der Grund, warum wir existieren.
Wir helfen Expat-Eigentümern bei:
- Compliance-Audits — wir prüfen Ihren aktuellen Lizenzstatus, Verlängerungstermine und Sicherheitsanforderungen
- Unterstützung bei Lizenzanträgen — wenn Sie in einer Gemeinde sind, die noch Anträge annimmt, verwalten wir den gesamten Prozess in Ihrem Namen
- Wechsel zur Langzeitvermietung — wenn Ferienvermietung für Ihre Immobilie nicht mehr praktikabel ist, verwalten wir den Übergang zur Langzeitvermietung mit minimalen Leerstandszeiten
- Laufende Immobilienverwaltung — ob Ferien- oder Langzeitvermietung, wir kümmern uns um alles von der Gästeannahme bis zu Wartungsanrufen, auf Englisch und Deutsch
Unsere Berater sind an der Costa Blanca ansässig und sprechen direkt mit Ihrem Rathaus. Wir wissen, welche Gemeinden noch bearbeiten, welche eingefroren sind und welche voraussichtlich wieder öffnen werden.
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